每經(jīng)記者  張敏  發(fā)自北京

        業(yè)內(nèi)人士普遍認為，隨著調(diào)控效果的逐步顯現(xiàn)，近期，“國十條”規(guī)定的重要配套措施（二套房認定標準、房企融資門檻等）將陸續(xù)出臺。

        5月26日，國家稅務(wù)總局發(fā)文強調(diào)，要求各地規(guī)范土地增值稅清算，對土地增值稅清算的各種情況，在技術(shù)上進行明確。

        這是自2007年2月強調(diào)規(guī)范土地增值稅清算以來，國稅總局再次出手予以規(guī)范。這也是在“國十條”提議后，稅總出臺的重要配套文件。

        業(yè)內(nèi)人士表示，由于各種原因，土地增值稅的征收一直很不規(guī)范，作為稅率較高的稅種，如果嚴格征收，將對房企的資金狀況產(chǎn)生較大影響。

二套房認定等配套政策將陸續(xù)出臺

        土地增值稅從1994年便開始征收，征稅對象是土地取得、轉(zhuǎn)讓、建設(shè)所取得的增值額。按照增值額與扣除金額的對比，稅率分為30%、40%、50%、60%四個級別，是我國稅率較高的稅種。

        國稅總局昨日發(fā)布的  《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》）對土地增值稅清算的各種情況，在技術(shù)環(huán)節(jié)予以明確。

        《通知》規(guī)定，土地增值稅清算時的收入確認、稅費扣除等，以開具的發(fā)票為準。對于房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費，在計算成本時不得扣除；對于企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的契稅，則應(yīng)予扣除。

        《通知》還對拆遷安置、舊房轉(zhuǎn)讓等情況下的土地增值稅清算，確定了相關(guān)的標準。同時，在規(guī)定的期限內(nèi)補繳的土地增值稅，不加收滯納金。

        這是近年來，國稅總局發(fā)布的第二份針對土地增值稅清算的文件。2006年底，稅總曾印發(fā)文件，要求各地從2007年2月1日起，對房企進行全面土地增值稅的清算工作。

        “隨后就遭遇了國際金融危機，房地產(chǎn)市場大幅降溫，該稅種的征收也變得不規(guī)范。”土地專家鄒曉云向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，市場狀況變化較快，是土地增值稅難以真正征收的重要原因。

        隨著去年以來房地產(chǎn)市場的強勢回暖，4月17日出臺的“國十條”明確表示，“稅務(wù)部門要嚴格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點清算和稽查。”

        業(yè)內(nèi)人士普遍認為，隨著調(diào)控效果的逐步顯現(xiàn)，近期，“國十條”規(guī)定的重要配套措施  （二套房認定標準、房企融資門檻等）將陸續(xù)出臺。

房企賬面復(fù)雜征收難度加大

        鄒曉云介紹，目前土地增值稅的征收極不規(guī)范，為照顧開發(fā)商的利益，不少地方并沒有真正實施。

        他表示，土地增值稅清算的技術(shù)性較強，涉及資產(chǎn)評估、資產(chǎn)清算、稅費計算等多方面內(nèi)容，同時，不少房地產(chǎn)企業(yè)的賬面復(fù)雜，進一步加大了征收難度。

        據(jù)了解，我國土地增值稅的征收程序是：企業(yè)上報資產(chǎn)增值狀況，由稅務(wù)部門進行評估和清算，然后確定稅率進行征收。但由于評估程序相對封閉，留給雙方很大的操作空間。

        不過，作為稅率較高的稅種，土地增值稅被認為是調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要稅收工具。今年“兩會”期間，不少代表委員提出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策建議，其中便包括擴大房產(chǎn)稅的征收范圍、嚴格征收土地增值稅。

        一位不愿透露姓名的開發(fā)商向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，在企業(yè)資金不夠?qū)捲r，如果嚴格征收土地增值稅，將對企業(yè)帶來較大影響。

        有專家曾計算，如果對土地增值稅進行清算，在北京、上海、深圳等一線城市，將有數(shù)百億資金被抽走。

        上述開發(fā)商同時也表示，目前多數(shù)企業(yè)的資金狀況充裕，即使嚴格征收，對資金周轉(zhuǎn)帶來的影響也很有限。但更多的業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，在缺乏征收動力和強制措施的情況下，該政策可能遭遇“執(zhí)行難”。

        鄒曉云表示，土地增值稅的征收體現(xiàn)在交易環(huán)節(jié)，很難對市場帶來直接影響。但對土地增值稅進行高調(diào)清算，可以降低市場預(yù)期，規(guī)范企業(yè)的各種交易行為。



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