每經(jīng)編輯｜王浩也    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

1月23日，上海戶外溫度還不到0度，有一群人卻冒著酷冷，拉著橫幅在寒風(fēng)中站了數(shù)小時(shí)。

據(jù)了解，他們是上海仁恒某盤(pán)的業(yè)主，被逼成這樣，只因?yàn)楹⒆幼x書(shū)的問(wèn)題。業(yè)主說(shuō)，2016年5月份上海的公立小學(xué)就開(kāi)始招生了，現(xiàn)在小區(qū)承諾的學(xué)區(qū)房還沒(méi)有落定，孩子升學(xué)迫在眉睫，事情卻沒(méi)有任何進(jìn)展，開(kāi)發(fā)商方面也是態(tài)度冷淡，到后面直接就撒手不管了。

其實(shí)對(duì)于很多業(yè)主來(lái)說(shuō)，“學(xué)區(qū)房問(wèn)題”并不少見(jiàn)，但事情的處理往往都很棘手，特別是對(duì)于孩子馬上要讀書(shū)升學(xué)，專門(mén)為此買(mǎi)房置業(yè)的家庭來(lái)說(shuō)，遇到虛假宣傳、學(xué)位無(wú)法兌現(xiàn)一類的問(wèn)題，就更是影響大積怨深了。

對(duì)于已經(jīng)遇到此類問(wèn)題的購(gòu)房者，邦爺建議業(yè)主團(tuán)結(jié)一致共同抓住證據(jù)采用法律手段維權(quán)；對(duì)于正在尋覓學(xué)區(qū)房的購(gòu)房者，邦爺則提醒大家先弄清楚幾個(gè)事。

“學(xué)區(qū)房”不是開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算！

現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商所謂的“學(xué)區(qū)房”往往都是宣傳噱頭，所以大家注意學(xué)區(qū)房這個(gè)東西，是否真的在合同上有約定。如果沒(méi)有約定，何以保證以后學(xué)區(qū)房的兌現(xiàn)？

當(dāng)然，很多情況下，開(kāi)發(fā)商會(huì)用各種理由讓你接受“學(xué)區(qū)房不寫(xiě)入合同”這事，但購(gòu)房前需自己了解清楚是否小區(qū)歸屬學(xué)校對(duì)應(yīng)的區(qū)域，因?yàn)橛行r(shí)候，“近”名校的學(xué)區(qū)房，并不完全等同于能“進(jìn)”名校的學(xué)區(qū)房。學(xué)校旁邊的小區(qū)也可能因?yàn)閯澠膯?wèn)題，對(duì)應(yīng)其他學(xué)區(qū)，有時(shí)一個(gè)小區(qū)不同的樓棟都可能被分到不同的學(xué)區(qū)。

當(dāng)然，有些開(kāi)發(fā)商的確是有匹配教育資源的，比如有開(kāi)發(fā)商以“與名校達(dá)成協(xié)議”的形式，贈(zèng)送學(xué)位，但大家要注意，真正具備學(xué)位的房源有時(shí)只面向部分業(yè)主，也就是說(shuō)有可能并不是所有房源都贈(zèng)送學(xué)位，這與房源條件是掛鉤的，比如房源面積、房?jī)r(jià)總額、購(gòu)買(mǎi)時(shí)間等。

另外，購(gòu)買(mǎi)二手學(xué)區(qū)房時(shí)，大家還要注意，房源的戶口和學(xué)位是否已被使用過(guò)或占用了。如果如果戶口已經(jīng)被使用，則需要前業(yè)主及時(shí)遷出，才能將自己的戶口遷入，子女才能獲得入學(xué)資格。因?yàn)閷W(xué)位對(duì)戶口的要求是：學(xué)生戶口、房管證（房屋產(chǎn)權(quán)證、購(gòu)房正式合同）和實(shí)際居住地址三對(duì)口，所以孩子的戶口同家長(zhǎng)的戶口需要一起遷入。

所以，買(mǎi)賣(mài)雙方最好約定戶口遷定的時(shí)間及違約責(zé)任，而且因?yàn)橹攸c(diǎn)學(xué)校對(duì)于孩子的戶籍時(shí)間是有規(guī)定的，如果不盡快遷入，等到了上學(xué)的年齡，很有可能就會(huì)因?yàn)槌Ｗ∧晗薏蛔愣痪芙^。同時(shí)有些學(xué)校的招生簡(jiǎn)章每年都會(huì)有細(xì)微變化，要密切留意學(xué)校對(duì)家長(zhǎng)及子女的戶口遷入年限的要求，目前大多數(shù)學(xué)校都是要求戶口至少滿2年。

時(shí)刻注意“教改”對(duì)學(xué)區(qū)房的影響！

除上述因素以外，大家還要注意一些無(wú)法預(yù)測(cè)的因素，比如教改政策。

你在購(gòu)房時(shí)，開(kāi)發(fā)商的承諾、實(shí)際的學(xué)位都是成立的，但也可能因?yàn)橥蝗怀霈F(xiàn)的教改而改變一切。

比如，2015年11月26日，教育部基礎(chǔ)一司司長(zhǎng)王定華就稱，教育部正在考慮推行“多校劃片”，也就是一個(gè)小區(qū)對(duì)應(yīng)多個(gè)小學(xué)初中，最后由教育部門(mén)隨機(jī)派位。如果實(shí)行多校劃片，一些買(mǎi)了名校學(xué)區(qū)房的孩子有可能會(huì)被分到普通學(xué)校，而普通學(xué)區(qū)的孩子則有可能分到名校。買(mǎi)學(xué)區(qū)房的作用就被弱化了！

如此，目前主要靠初中學(xué)區(qū)好而保持高昂價(jià)格的學(xué)區(qū)房，未來(lái)確將會(huì)有降價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。而且如果對(duì)應(yīng)的學(xué)校排名前列，學(xué)區(qū)房家庭很可能難以搶到這所學(xué)校的有限名額。

另外，上海靜安、閘北、寶山、虹口靜安區(qū)已經(jīng)執(zhí)行的“學(xué)區(qū)房五年新政”，也對(duì)學(xué)區(qū)房影響很大。

“五年新政”中，房源的戶口和學(xué)位被占后，該房源在五年內(nèi)被轉(zhuǎn)手，下一位購(gòu)房者在對(duì)應(yīng)學(xué)校依然是沒(méi)有學(xué)位的。這在一定程度上會(huì)遏制二手學(xué)區(qū)房的頻繁轉(zhuǎn)手，抑制價(jià)格過(guò)度過(guò)頻波動(dòng)。“五年新政”恐怕會(huì)在上海全市執(zhí)行，影響就深遠(yuǎn)了。

總而言之，教改政策的變化，對(duì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值的影響直接且重大。邦爺提醒，不管是為了孩子上學(xué)買(mǎi)房還是為了投資買(mǎi)房，各位在下手之前一定要做好對(duì)相關(guān)政策的了解工作。

編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波