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每經(jīng)記者 王杰

近幾年，“北京房子不愁賣(mài)”甚至成了一些銷(xiāo)售人員的口頭禪，與此相對(duì)應(yīng)的是，開(kāi)發(fā)企業(yè)視北京土地為“香餑餑”，絕大多數(shù)的土地出讓?zhuān)甲尫科髠冋归_(kāi)激戰(zhàn)。

“9·30新政”后，北京土地市場(chǎng)后畫(huà)風(fēng)突變，改變了土地出讓的規(guī)則。房企是否還會(huì)為一塊土地爭(zhēng)得頭破血流？北京市場(chǎng)是否還能成為房企的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者展開(kāi)了調(diào)查。

高價(jià)地難現(xiàn)

10月13日，北京市規(guī)劃國(guó)土委發(fā)布海淀區(qū)、大興區(qū)四宗地塊出讓補(bǔ)充公告，明確四宗地塊將采用“控地價(jià)限房?jī)r(jià)”的方式掛牌出讓。

10月28日，市規(guī)劃國(guó)土委發(fā)布第二次補(bǔ)充公告，規(guī)定其中的海淀區(qū)永豐三地塊的商品住房銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)5.34萬(wàn)元/平方米，最高銷(xiāo)售限價(jià)為5.61萬(wàn)元/平方米；大興黃村地塊銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)5.58萬(wàn)元/平方米，最高銷(xiāo)售限價(jià)為5.85萬(wàn)元/平方米。

補(bǔ)充公告中明確，項(xiàng)目中建設(shè)的商品住房應(yīng)嚴(yán)格按照本次限定的銷(xiāo)售均價(jià)和最高銷(xiāo)售單價(jià)進(jìn)行銷(xiāo)售，且商品住房銷(xiāo)售時(shí)，不得強(qiáng)制搭售其他服務(wù)、產(chǎn)品，不得捆綁精裝修。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱(chēng)，限房?jī)r(jià)直接打擊開(kāi)發(fā)商拿高價(jià)地的預(yù)期和積極性。

張大偉算了一筆賬，4宗地塊按照屬性看，平均起始樓面價(jià)均在2萬(wàn)-3萬(wàn)元左右，剔除配建基本都在3萬(wàn)元左右，最高限價(jià)在5.34萬(wàn)-5.58萬(wàn)元，可以說(shuō)完全杜絕了地王的可能性。

張大偉表示，過(guò)去開(kāi)發(fā)商拿高價(jià)地的目的是將來(lái)可以高價(jià)銷(xiāo)售，特別是可以建設(shè)成為區(qū)域高端，但限價(jià)之后，這一目的不可能實(shí)現(xiàn)，這將導(dǎo)致整體定價(jià)模式從過(guò)去的銷(xiāo)售預(yù)期定價(jià)模式改變?yōu)橥恋爻杀径▋r(jià)。這種情況下，根本不可能再出現(xiàn)高價(jià)地。

增加大量平價(jià)住宅

本次補(bǔ)充公告還提出，4宗地塊住宅項(xiàng)目性質(zhì)雖為商品住房，但因采用了“控地價(jià)限房?jī)r(jià)”的出讓方式，為防止購(gòu)買(mǎi)后短期內(nèi)出售謀利，參考自住房、兩限房及經(jīng)濟(jì)適用房再上市有關(guān)規(guī)定，明確自取得分戶不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)或契稅完稅憑證后，5年內(nèi)不得出售。

據(jù)新京報(bào)報(bào)道，市規(guī)劃國(guó)土委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這4宗地塊在采用“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)”出讓方式的同時(shí)，還執(zhí)行“90/70”政策，即套型面積90平米以下的住房面積占所有住房面積比例的70%以上。

相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這4宗地塊商品房限價(jià)，是以地塊周邊可比項(xiàng)目近三個(gè)月的成交均價(jià)為基礎(chǔ)測(cè)算的，為滿足自住性需求，首先考慮到地塊成交到上市需一年半的周期，以及新房與二手房的價(jià)格差異，參比項(xiàng)目以地塊周邊新建商品房項(xiàng)目，或建成年份較新的二手房為主。其次，剔除大戶型、高端住宅項(xiàng)目，參比項(xiàng)目為144平方米以下的普通住宅。最終，選定項(xiàng)目后，經(jīng)加權(quán)平均測(cè)算出近三個(gè)月銷(xiāo)售均價(jià)，作為限定價(jià)格的基礎(chǔ)。

另外，海淀區(qū)永豐同時(shí)掛牌出讓的自住房地塊，已限定銷(xiāo)售價(jià)為3.5萬(wàn)元每平米，是按所在區(qū)域的整體均價(jià)70%左右確定的，雖和同地塊商品住房?jī)r(jià)格不直接關(guān)聯(lián)，但在本次測(cè)算商品住房銷(xiāo)售限價(jià)時(shí)，市區(qū)有關(guān)部門(mén)也充分參考了自住房的價(jià)格因素。

張大偉表示，這對(duì)現(xiàn)在市場(chǎng)來(lái)說(shuō)也有非常明顯的影響，5萬(wàn)元多的最高限價(jià)，4宗地合計(jì)62萬(wàn)平米方，剔除其中的配套合計(jì)大約60萬(wàn)平方米住宅，對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)將增加大量平價(jià)住宅。“因?yàn)榉績(jī)r(jià)已經(jīng)限價(jià)，所以開(kāi)發(fā)商會(huì)加快開(kāi)發(fā)周期，不可能再按照普通商品房的銷(xiāo)售節(jié)奏分批供應(yīng)，這60萬(wàn)平米住宅將在未來(lái)一年左右為市場(chǎng)提供大約5000套左右住宅。”

購(gòu)房意愿降低

就現(xiàn)在市場(chǎng)而言，根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月北京住宅市場(chǎng)僅有13個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市，其中包括華潤(rùn)昆侖域、綠地·海珀云翡等7個(gè)純新盤(pán)，以及包括萬(wàn)科翡翠公園、金地未未來(lái)等在內(nèi)的6個(gè)老項(xiàng)目后期。

自“9·30”新政之后，北京商品住宅的市場(chǎng)供應(yīng)一落千丈。截至10月24日，10月份僅有9個(gè)項(xiàng)目入市，預(yù)計(jì)全月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目數(shù)量在10-12個(gè)左右。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，此輪大范圍的收緊調(diào)控之后，不管是首付提升帶來(lái)的購(gòu)房壓力驟增，還是未來(lái)供地增多帶來(lái)的市場(chǎng)預(yù)期的改變，都使得短期內(nèi)購(gòu)房意愿出現(xiàn)停滯。

北京二手房市場(chǎng)也在降溫。

根據(jù)我愛(ài)我家在北京區(qū)域的二手房交易數(shù)據(jù)顯示：10月中上旬新增合同簽訂量較9月同期幾近腰斬，受市場(chǎng)實(shí)際交易量大幅降溫的影響，預(yù)計(jì)11月北京二手房網(wǎng)簽量或?qū)⒊霈F(xiàn)大幅回落。

胡景暉表示，“9·30新政”，可以說(shuō)對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，降溫樓市，平抑房?jī)r(jià)起到了立竿見(jiàn)影的效果。新政過(guò)后，北京二手市場(chǎng)的供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，客戶端陷入觀望，有意愿看房、購(gòu)房的客戶大幅減少，節(jié)前的恐慌購(gòu)房氣氛已然不在；著急出手套現(xiàn)的業(yè)主迅速增多，漲價(jià)業(yè)主銷(xiāo)聲匿跡，近五成左右的業(yè)主有降價(jià)意愿。