每經(jīng)記者｜吳若凡    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

“公司不會(huì)拓展新城市，將繼續(xù)深耕已進(jìn)入的城市。”

在8月31日新力控股（02103，HK）舉行的2020上半年業(yè)績(jī)發(fā)布上，聯(lián)席董事長(zhǎng)、行政總裁陳凱的話(huà)語(yǔ)中透露出明顯的謹(jǐn)慎。

回想5個(gè)月前的2019年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，彼時(shí)登陸港股還不到半年的新力控股尚且信心蓬勃，表示“2020年銷(xiāo)售目標(biāo)同比增長(zhǎng)20%，公司將利用市場(chǎng)擴(kuò)張?jiān)谌珖?guó)獲得更高的市場(chǎng)份額。”

這一份謹(jǐn)慎，或許源于新力控股在愈加不確定的市場(chǎng)背景下難以從容的壓力。

凈利同比增長(zhǎng)超八成

中報(bào)顯示，今年上半年新力控股總收入87.03億元，同比增長(zhǎng)24.6%；凈利潤(rùn)8.71億元，同比增長(zhǎng)83.1%，凈利潤(rùn)率提升至10%；毛利同比增加13.8%至26.29億元，不過(guò)毛利率為30.2%，同比下跌4個(gè)百分點(diǎn)。

值得一提的是，新力控股2018年和2019年的毛利率為別為37.3%和29.6%。從今年上半年的情況看，新力控股今年的毛利率或大概率延續(xù)“持續(xù)下滑”的態(tài)勢(shì)。

新力控股中報(bào)截圖

對(duì)此，陳凱表示，公司將調(diào)整拿地節(jié)奏，做好風(fēng)控，控制地價(jià)，提升利潤(rùn)，控制拿地規(guī)模，實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)。

土儲(chǔ)方面，截至6月底，新力控股的應(yīng)占權(quán)益土地儲(chǔ)備為1534萬(wàn)平方米，其中大本營(yíng)江西的應(yīng)占權(quán)益土儲(chǔ)490萬(wàn)平方米，占比約32.2%，僅南昌一市就占了江西省土儲(chǔ)的約74.2%。

此外，新力控股在大灣區(qū)的權(quán)益土儲(chǔ)為470萬(wàn)平方米，占比31.0%；長(zhǎng)三角區(qū)域權(quán)益土儲(chǔ)310萬(wàn)平方米，占比19.9%；在華中華西核心城市及其他地區(qū)土儲(chǔ)260萬(wàn)平方米，占比16.9%。相應(yīng)的，在其權(quán)益銷(xiāo)售額中，江西占約40.5%，大灣區(qū)約15.5%，長(zhǎng)江三角區(qū)約27.5%，其他區(qū)域?yàn)?6.5%。

不過(guò)，新力控股的權(quán)益占比有待提高。今年上半年，新力控股實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額435.44億元，權(quán)益銷(xiāo)售額為210.61億元，權(quán)益占比48.37%；應(yīng)占權(quán)益銷(xiāo)售面積為147.66萬(wàn)平方米，同比下降2.7%。

或許是由于依托合營(yíng)聯(lián)營(yíng)擴(kuò)張規(guī)模的模式，自2018年開(kāi)始，新力控股的少數(shù)股東權(quán)益呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，隨即引動(dòng)了很多財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的優(yōu)化，如凈負(fù)債率從23.9%下降至今年中的66.2%。

盈利能力處行業(yè)中游

但值得留意的是，期內(nèi)新力控股的少數(shù)股東權(quán)益余額從2018年底的8.2億元增加至2020年中的76.8億元，大幅翻漲了9.37倍。但少數(shù)股東損益非但沒(méi)有增加，反而從2018年的1.4億元減少到2020年中的0.5億元，呈現(xiàn)“權(quán)益大幅增長(zhǎng)、損益(即利潤(rùn))大幅減少”的狀況。

此外，新力控股的少數(shù)股東攤薄凈資產(chǎn)收益率也僅有0.65%，相較9.69%的歸屬母公司股東的攤薄凈資產(chǎn)收益率可謂小巫見(jiàn)大巫。

新力控股去年11月上市以來(lái)股價(jià)表現(xiàn)  數(shù)據(jù)來(lái)源：同花順

“這可能存在明股實(shí)債的情況。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，通過(guò)合營(yíng)聯(lián)營(yíng)公司進(jìn)行債務(wù)表外化處理，能夠大幅降低入表的有息負(fù)債，表面上看凈負(fù)債率能下降很多，并且可以規(guī)避融資層面的限制。

與此同時(shí)，少數(shù)股東的凈資產(chǎn)收益率遠(yuǎn)低于母公司股東的凈資產(chǎn)收益率，通過(guò)讓少數(shù)股東吃虧，并表合營(yíng)聯(lián)營(yíng)公司的利潤(rùn)，讓歸母利潤(rùn)增多，也是公司豐厚賬面利潤(rùn)的一種手段。

“少數(shù)股東權(quán)益占一半，但對(duì)應(yīng)收益只占不到10%，而大股東占比過(guò)高，有點(diǎn)像大股東在套利。”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種行為不排除通過(guò)少數(shù)股東權(quán)益進(jìn)行利潤(rùn)操縱的可能。

從目前新力控股的凈利潤(rùn)數(shù)據(jù)和杠桿數(shù)據(jù)來(lái)看，的確有明顯改善，尤其盈利能力在同行業(yè)中處于中等水平，但其中含金量幾何，有待沉淀和觀察。

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)