文/初晨

8月26日，華聯(lián)控股發(fā)布2025年半年報(bào)。

半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2.14億元，扣非歸母凈利潤(rùn)648.49萬(wàn)元，總資產(chǎn)75.82億元、凈資產(chǎn)50.56億元。

在房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整期、銷售需求復(fù)蘇緩慢的背景下，這家以深圳為核心布局的房企，正走出一條“地產(chǎn)主業(yè)的筑底+新能源轉(zhuǎn)型的破局”的差異化路徑。

從深圳核心區(qū)域舊改項(xiàng)目的有序推進(jìn)，到鹽湖提鋰賽道的技術(shù)落地，其每一步動(dòng)作都緊扣政策導(dǎo)向與行業(yè)趨勢(shì)，既規(guī)避了單一賽道的周期風(fēng)險(xiǎn)，也在為長(zhǎng)期發(fā)展搭建多元增長(zhǎng)引擎。

尤為關(guān)鍵的是，公司延續(xù)了低負(fù)債優(yōu)勢(shì)，資產(chǎn)負(fù)債率顯著低于行業(yè)平均水平，疊加物業(yè)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的穩(wěn)定現(xiàn)金流，為這場(chǎng)“穿越周期”的布局提供了堅(jiān)實(shí)的財(cái)務(wù)安全墊。

可以說(shuō)，在行業(yè)深度分化的臨界點(diǎn)，華聯(lián)控股將深圳核心地段的城市更新與鹽湖資源的布局納入同一戰(zhàn)略棋局，試圖回答一個(gè)比規(guī)模更關(guān)鍵的問(wèn)題：當(dāng)住宅開發(fā)不再高周轉(zhuǎn)，地產(chǎn)企業(yè)靠什么穿越周期？

深圳舊改“生意”的現(xiàn)金流邏輯

深圳寶安西鄉(xiāng)，地鐵12號(hào)線西鄉(xiāng)桃園站上蓋，“御品巒山”項(xiàng)目正由地基向地面拔節(jié)生長(zhǎng)。

按照半年報(bào)披露，這座計(jì)容建筑面積約7.96萬(wàn)平方米的純住宅項(xiàng)目已完成主體結(jié)構(gòu)八層，預(yù)計(jì)9月開放項(xiàng)目展示區(qū)并于年內(nèi)預(yù)售。

若參照周邊房屋均價(jià)進(jìn)行推算，預(yù)計(jì)可售貨值將超30億元，足以覆蓋公司過(guò)去三年全部營(yíng)業(yè)收入。

據(jù)半年報(bào)披露，該項(xiàng)目規(guī)劃共7棟樓，容積率約3.6，住宅面積段為94㎡-120㎡三房及四房、133㎡-178㎡復(fù)式單位。2025年5月，該項(xiàng)目已完成“正負(fù)零”節(jié)點(diǎn)目標(biāo)。

若銷售順利，該項(xiàng)目將成為公司未來(lái)2～3年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的核心業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)點(diǎn)。

御品巒山項(xiàng)目的加速推進(jìn)，不僅是華聯(lián)控股在住宅開發(fā)領(lǐng)域的重要?jiǎng)幼?，更與其依托自持物業(yè)構(gòu)建的穩(wěn)健現(xiàn)金流體系密不可分。

來(lái)自公司22.72萬(wàn)平方米的自持物業(yè)和4715個(gè)配套車位帶來(lái)的穩(wěn)定租金。半年報(bào)顯示，深圳、上海、杭州三地物業(yè)租金及酒店經(jīng)營(yíng)收入合計(jì)2.13億元，同比增長(zhǎng)10.36%。綜合毛利率達(dá)50.93%。

深圳華聯(lián)城市商務(wù)中心在研發(fā)辦公需求轉(zhuǎn)弱的背景下，仍錄得2206萬(wàn)元租金收入；杭州萬(wàn)豪酒店入住率回升至83%，實(shí)現(xiàn)收入6721萬(wàn)元。

對(duì)于一家上半年房地產(chǎn)開發(fā)收入幾乎為零的企業(yè)而言，這些“慢錢”不僅覆蓋了財(cái)務(wù)費(fèi)用，還為舊改項(xiàng)目提供了無(wú)息“內(nèi)部融資”。

更值得留意的是，公司在南山區(qū)的“華聯(lián)A區(qū)城市更新單元”已獲得規(guī)劃草案公示，拆除范圍7.78萬(wàn)平方米，規(guī)劃容積26.96萬(wàn)平方米，其中，住宅25.59平方米（含保障性住房14.13平方米）。

在深圳最新“保租房”政策下，此類項(xiàng)目可通過(guò)協(xié)議出讓降低土地成本，并享受公積金低息貸款及REITs退出通道。華聯(lián)控股將其視為“御品巒山”之后的下一個(gè)現(xiàn)金流“壓艙石”，而非傳統(tǒng)意義上的快周轉(zhuǎn)利潤(rùn)來(lái)源。

從行業(yè)視角看，深圳舊改已從“高溢價(jià)”進(jìn)入“長(zhǎng)周期、低杠桿”階段：拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)逐年提高，預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)，民營(yíng)房企若無(wú)自持現(xiàn)金流，很難熬過(guò)平均5～8年的項(xiàng)目周期。

華聯(lián)控股的低負(fù)債模式恰好契合這一變化。4.77億元長(zhǎng)期借款全部為物業(yè)抵押貸，融資成本4.95%，遠(yuǎn)低于同行信用債水平；而公司賬面13.6億元貨幣資金與5.21億元銀行理財(cái)，足以覆蓋短期各類支出。

換句話說(shuō)，當(dāng)多數(shù)房企被迫“賣項(xiàng)目回血”時(shí)，華聯(lián)控股反而可以慢工出細(xì)活，把舊改做成時(shí)間的真正朋友。

鹽湖提鋰的“跨界實(shí)驗(yàn)”與估值重估可能

如果說(shuō)深圳舊改是華聯(lián)控股的“生存底牌”，那么鹽湖提鋰則是其“增長(zhǎng)期權(quán)”。

半年報(bào)披露，公司通過(guò)中保清源匯海產(chǎn)業(yè)基金累計(jì)投資4.3億元，持有深圳聚能24%股權(quán)、珠海聚能36%股權(quán)，并同步布局碳匯管理平臺(tái)山水云圖與零碳農(nóng)業(yè)公司華聯(lián)九州。

與房企跨界新能源常見(jiàn)的“買賽道”不同，華聯(lián)控股的切入點(diǎn)集中在鹽湖提鋰的吸附劑環(huán)節(jié)。

其中，珠海聚能年產(chǎn)5000噸富集材料生產(chǎn)項(xiàng)目在完成前期的調(diào)試和試運(yùn)行后，已于2024年9月正式投產(chǎn)。目前，該項(xiàng)目的產(chǎn)品質(zhì)量穩(wěn)定，正處于市場(chǎng)推廣階段，為公司戰(zhàn)略布局及培育新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)奠定基礎(chǔ)。

從產(chǎn)業(yè)鏈位置看，吸附劑相當(dāng)于光伏硅片中的“金剛線”，技術(shù)門檻高、驗(yàn)證周期長(zhǎng)，但一旦通過(guò)客戶認(rèn)證，即可享受高毛利率與訂單黏性。

深圳聚能擁有8項(xiàng)相關(guān)專利，覆蓋吸附劑制備、碳酸鋰初提/精提全流程，其技術(shù)路線與青海鹽湖主流的“吸附法+選擇性離子遷移膜分離”工藝高度匹配。

更關(guān)鍵的是，華聯(lián)控股并未簡(jiǎn)單追求控股，而是通過(guò)“基金+直投”保持財(cái)務(wù)靈活性：對(duì)技術(shù)型公司保持參股，避免重資產(chǎn)投入；而手握超10億元的貨幣資金，使得其對(duì)下游資源型公司同樣保留著增資選擇權(quán)。

這種“先布局后聚焦”的策略，既降低了早期試錯(cuò)成本，又為后續(xù)并表或REITs退出預(yù)留空間。

資本市場(chǎng)對(duì)此已有所反應(yīng)：盡管地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)大幅下滑，公司股價(jià)自7月26日回購(gòu)注銷完成后累計(jì)上漲超10%，顯著跑贏同期申萬(wàn)地產(chǎn)指數(shù)。

從行業(yè)趨勢(shì)來(lái)看，在“雙碳”政策推動(dòng)下，新能源產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)家戰(zhàn)略級(jí)賽道，鋰（lithium）作為動(dòng)力電池、儲(chǔ)能設(shè)備的核心原材料，市場(chǎng)需求長(zhǎng)期向好。

據(jù)行業(yè)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，未來(lái)5年全球鋰需求年復(fù)合增長(zhǎng)率將保持在20%以上，國(guó)內(nèi)鹽湖鋰資源儲(chǔ)量占全國(guó)鋰資源總量的80%左右（主要集中于青海、西藏地區(qū)），此前因提鋰技術(shù)限制，開發(fā)利用率較低，隨著吸附法等低成本提鋰技術(shù)的成熟，鹽湖提鋰的商業(yè)化空間正在快速打開。

部分業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，華聯(lián)控股的“地產(chǎn)主業(yè)提供安全邊際，新能源業(yè)務(wù)提供估值彈性”，在多數(shù)房企仍困于“保交付”的當(dāng)下，華聯(lián)控股的“舊改+鹽湖”組合至少給出了一個(gè)可驗(yàn)證的轉(zhuǎn)型樣本——用核心城市的不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)金流，去孵化一個(gè)可能脫離地產(chǎn)周期的第二增長(zhǎng)曲線。

（本文不構(gòu)成任何投資建議，信息披露內(nèi)容以公司公告為準(zhǔn)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。）