每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

綠景白石洲項目現(xiàn)場 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

9月11日，“中信城開華南”微信公眾號發(fā)布一則澄清聲明，將深圳舊改“巨無霸”綠景白石洲項目再次推上風口。

這份聲明直指近日網(wǎng)上流傳的“中信城開擬120億元入股項目”為不實信息，強調(diào)“相關(guān)內(nèi)容及數(shù)據(jù)與事實完全不符”，并表示將保留追究造謠者法律責任的權(quán)利。

自2014年被納入城市更新計劃以來，因總計容建筑面積達358萬平方米、預估貨值約2200億元，以及橫跨多年的開發(fā)歷程，綠景白石洲項目的推進情況一直是業(yè)內(nèi)關(guān)注焦點。

此次傳言雖被否認，但也揭開了深圳這個舊改“巨無霸”的現(xiàn)實困境。

“不排除引入央國企”

9月12日下午，《每日經(jīng)濟新聞》記者在綠景白石洲項目現(xiàn)場了解到，部分在建樓盤已封頂，高聳入云的住宅樓與周邊低矮的城中村形成了鮮明對比。

而項目的三期、四期地塊上，仍有大量老房沒有拆除，尚未進入大規(guī)模施工階段，部分未拆遷房屋的外立面已披上“盛夏C位，熱浪主場”字樣的帆布。

綠景白石洲項目未拆遷部分 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

根據(jù)規(guī)劃，綠景白石洲項目一期綠景白石洲璟庭由6座建筑組成，包含3棟住宅、2棟公寓，其中1棟1/2單元為26/59層塔樓商務(wù)公寓，1棟3/4/5單元為74層塔樓住宅。

深圳房地產(chǎn)信息平臺數(shù)據(jù)顯示，截至9月11日，綠景白石洲璟庭共計2746套房源，目前已備案819套房源，已簽認購書的房源有179套；期房待售的房源為720套，占比41.4%。

日前，每經(jīng)記者從接近綠景白石洲項目人士處了解到，一期住宅已是準現(xiàn)房狀態(tài)，室內(nèi)精裝收尾，預計今年年底前交房；剩余房源以110平方米、125平方米戶型為主，目前187平方米及頂層房源基本售罄。

對于后續(xù)開發(fā)，上述人士提到：“目前二期已拆完，三期、四期計劃調(diào)規(guī)，將按深圳新規(guī)重新設(shè)計住宅與商業(yè)指標，未來不排除引入央國企合作開發(fā)?！?/span>

23億元“對賭契約”

中信城開的辟謠，并未平息市場對綠景白石洲項目資本動向的猜測。

這場始于中介圈、發(fā)酵于社交平臺的傳言，因中信城開將“以120億元獲得項目二三四期50%權(quán)益”這組足夠精確的數(shù)據(jù)而引發(fā)關(guān)注。

時間回到2022年6月，萬科曾以23億元注資綠景白石洲項目的關(guān)聯(lián)公司四達實業(yè)，獲得8%股權(quán)。

彼時協(xié)議約定，萬科不參與一期、二期開發(fā)，資金定向投入三期、四期，萬科享有三期和四期整體20%的利潤分派。

如今，項目一期已開發(fā)且在建在售，二期仍在籌備，三期、四期還沒動工。另據(jù)每經(jīng)記者了解，三期、四期還包含著大量住宅和商業(yè)辦公業(yè)態(tài)，且因為項目地處深圳南山核心區(qū)，屬稀缺資源，對于未來誰會進場“分羹”，業(yè)內(nèi)一直保持著高度關(guān)注。

事實上，綠景集團與萬科的合作協(xié)議，更像一份“對賭契約”。

協(xié)議條款顯示，若2025年9月30日前項目未取得三期、四期的開發(fā)貸款，或項目公司出現(xiàn)資金缺口導致股東需超額投入，綠景方面可選擇回購萬科持有的8%股權(quán)，代價為萬科入股本金23億元加12%的復合年回報及相應(yīng)股東貸款。

協(xié)議還設(shè)置了萬科的退出權(quán)。

若2025年12月31日前項目未取得三期、四期所有四項開發(fā)許可證（即國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建筑工程施工許可證），或雙方未就四期開發(fā)運營達成一致，萬科有權(quán)主動退出，綠景集團需承擔同樣的回購代價。

若綠景方面無力支付，萬科在三四期的利潤分派比例將從20%提至40%，或復合年回報率從12%調(diào)整至24%。

這樣的條款，一定程度上也折射出了綠景集團的窘迫。

作為深圳本土房企，綠景集團自十多年前介入白石洲舊改后，幾乎押上了全部家當。

據(jù)綠景中國地產(chǎn)（綠景集團港股上市平臺）2025年半年報數(shù)據(jù)，公司流動負債為605.7億元，上半年新增借款77.03億元，須于一年內(nèi)償還的借貸約29.14億元，但公司銀行結(jié)余及現(xiàn)金僅3.425億元，還有約14.49億元的受限制銀行存款及抵押銀行存款。

2023年，項目一期璟庭入市，折后8.2萬元/平方米起，如今已是準現(xiàn)房狀態(tài)，預計今年年底前交房。

9月12日下午，國際注冊創(chuàng)新管理師、鹿客島科技創(chuàng)始人兼CEO盧克林向每經(jīng)記者分析稱，這樣的大體量項目，把商業(yè)地塊REITs化、把未拆地塊股權(quán)作價引戰(zhàn)投、把遠期車位/公寓提前整售給理財資金，是企業(yè)常見手段。

“當下新增一條，趁‘白名單’窗口期，把拆遷貸轉(zhuǎn)成政府背書的專項借款，利息壓到4%以下，換一年喘息期。”盧克林說。

誰來接盤？

中信城開的辟謠，讓“誰來接盤”的問題更顯撲朔迷離。

那么，萬科有可能繼續(xù)接手項目股權(quán)嗎？

綠景白石洲項目位于南山區(qū)核心位置，連接深圳灣、后海等四大總部基地，緊鄰華僑城豪宅區(qū)，長期資產(chǎn)升值邏輯清晰。若綠景集團選擇妥協(xié)，與萬科就四期開發(fā)運營達成一致，促使萬科保留股權(quán)，既能緩解資金壓力，也能借助萬科的操盤能力推進項目。

綠景白石洲項目 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

但更多業(yè)內(nèi)人士在接受每經(jīng)記者采訪時分析稱，真正被寄予厚望的，是有實力的大型央國企。

中國投資協(xié)會上市公司投資專業(yè)委員會副會長支培元向每經(jīng)記者分析稱，央國企接盤的概率更大，這類企業(yè)的資金成本更低，且擅長復雜政商關(guān)系協(xié)調(diào)；還有一類是地方城投平臺，也有可能介入。

盧克林更是直言，深圳的大型舊改江湖只認“有錢+有政府信用背書”兩張門票。

據(jù)他分析，接盤就四條標準：一是手頭能拿出百億元級現(xiàn)金的“子彈庫”，二是與區(qū)街兩級政府談拆賠的“默契”，三是對超大體量規(guī)劃重新計算后還能算平的“產(chǎn)品迭代力”，四是能把2200億元貨值拆成諸如ABCD包分批出貨的“金融拆解術(shù)”。

而對綠景中國來說，政策層面的利好，或許能帶來些許助力。

每經(jīng)記者注意到，8月，中共中央、國務(wù)院發(fā)布關(guān)于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見，明確“穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造”，而各地也在醞釀細化支持政策。

綠景白石洲項目2014年被納入城市更新計劃，2023年一期入市，正經(jīng)歷了國內(nèi)房地產(chǎn)從高歌猛進到深度調(diào)整。

但如今，綠景中國能不能等得起，還得打一個問號。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝